Pour les dépenses futures
La constitution d’un fonds de prévoyance est une réalité importante pour toute copropriété. Je vous rappelle que le Code civil du Québec oblige le syndicat des copropriétaires à constituer un fonds de réserve afin de pallier à toutes dépenses futures reliées aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il est donc primordial que dans l’adoption du budget, les membres du conseil d’administration, à titre de mandataires du syndicat, prévoient un poste spécifique au fonds de prévoyance sans quoi ils risquent d’engager leur responsabilité. Il ne faudra pas seulement le prévoir mais aussi s’assurer qu’il sera suffisant. Mais suffisant pour quoi?
Une contribution à revoir
Le Code civil du Québec mentionne, à l’article 1072, que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être d’au moins cinq pour cent (5%) de leur contribution aux charges communes. Cet article de loi date de la réforme du Code civil du Québec de 1994. Aujourd’hui, nous sommes en mesure de constater que ce plancher de cinq pour cent (5%) est nettement insuffisant. D’ailleurs, plusieurs situations ont forcées des syndicats de copropriétaires à demander une cotisation spéciale importante à ses copropriétaires afin de payer des réparations majeures et urgentes. Ces imprévus peuvent mettre certains copropriétaires dans une situation financière précaire et même les empêcher de vendre leurs condos.
Un cahier de charges pour prévoir
Suite à ce constat, de plus en plus de déclaration de copropriété prévoient maintenant une clause obligeant le syndicat à se doter d’un cahier de charges ou d’un carnet d’entretien rédigé par un membre d’un ordre professionnel. Ce cahier de charges ou carnet d’entretien prévoira d’effectuer les réparations et entretiens requis en fonction des dates prévues des travaux. Grâce à ce nouvel outil, les administrateurs pourront prévoir les dépenses en fonction des années et ainsi moduler les montants alloués au fonds de prévoyance en conséquence.
De nouvelles normes en évolution
Depuis bien des années, la Chambre des Notaires et plusieurs autres intervenants du milieu se sont penchés sur l’insuffisance des contributions au fonds de prévoyance, et sur biens d’autres éléments qui touchent la copropriété, qui méritent une mise à niveau. Un groupe de travail, le Groupe de travail sur la copropriété de la Chambre des notaires du Québec, a rendu un rapport faisant état de certaines lacunes tant en droit qu'en pratique de la copropriété résidentielle. Faisant suite à ce rapport, un comité, le Comité consultatif sur la copropriété, a été mis sur pied afin de poursuivre « l'objectif de consulter la population et les principaux intervenants du milieu de la copropriété afin de valider ou non les recommandations du Groupe de travail sur la copropriété et de vérifier qu'aucune problématique importante n'avait été omise dans le premier rapport. »
Parmi les nombreuses recommandations, le Comité consultatif sur la copropriété suggère une « formule d'établissement des contributions au fonds de prévoyance fondée sur le coût de remplacement (ou la valeur assurable) du bâtiment – plutôt que sur les charges sur les charges communes - et de fixer à 0,5 % le pourcentage minimal applicable annuellement à cette nouvelle base de calcul, jusqu'à ce qu’une étude de fonds de prévoyance en bonne et due forme ait permis d'établir avec précision le coût de l'échelonnement dans le temps des travaux majeures requis. » Cette étude serait menée par un membre d'un ordre professionnel. Comme quoi ce n’est pas simple!
Pour assurer les travaux majeurs
En résumé, les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance afin de s’assurer que lorsque que le syndicat aura besoin de procéder à des travaux de réparation majeurs, les fonds seront disponibles, indépendamment de la situation financière individuelle des copropriétaires à ce moment-là.
