La réécriture de la déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est le contrat qui lie tous les copropriétaires et occupants d’un immeuble détenu en copropriété. Elle renferme les droits et obligations des copropriétaires et du syndicat mais son contenu n’est pas immuable. Le droit évolue et la jurisprudence ainsi que la doctrine nous ont également donnés un nouvel éclairage sur la façon de vivre en copropriété, ce qui a des incidences majeures sur la rédaction des déclarations de copropriété. C’est pourquoi une « vieille » déclaration de copropriété est appelée à faire l’objet d’une réécriture ou mise à jour afin d’être adaptée au nouveau droit et à la règlementation adoptée par les copropriétaires au fur et à mesure des années.
Modifications législatives
Il y a eu la réforme du Code civil du Québec en 1994 qui a opéré des changements majeurs en copropriété, notamment, en divisant le contenu de la déclaration de copropriété en trois sections soit l’acte constitutif, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif et en tenant compte de l’existence d’une personnalité juridique distincte qui prend le nom de « syndicat ».
En 2018 et 2019, les projets de loi 141 et 16 ont été adoptés ce qui a entrainé une série de nouvelles mesures à respecter en copropriété. Suite à l’adoption de ces projets de loi, les administrateurs et les copropriétaires doivent se conformer à de nombreuses obligations, bien qu’elles ne soient pas mentionnées dans leur déclaration de copropriété actuelle. Ces nouvelles dispositions touchent un large éventail de sujets, notamment les règles à respecter pour les locataires, un nouveau fond d’auto assurance, la majorité requise de l’article 1097 du Code civil du Québec qui a été modifiée, la transmission des procès-verbaux, la possibilité de demander l’intervention du tribunal dans certaines situations, des normes concernant l’assurance responsabilité, d’une nouvelle présomption d’un mandat en faveur de son indivisaire, etc.
Avantages
Il arrive souvent qu’une déclaration de copropriété fasse l’objet de modifications, soit par actes notariés pour corriger des situations qui touchent l’acte constitutif ou l’état descriptif de la déclaration de copropriété, soit par les copropriétaires eux-mêmes, lors d’assemblées de copropriétaires, qui adoptent des nouveaux règlements ou de nouvelles obligations à respecter. La réécriture d’une déclaration de copropriété permet notamment de regrouper dans un seul document la réglementation adoptée dans une copropriété au fil des années. Cet exercice permet aussi une consultation plus facile de la déclaration de copropriété par les copropriétaires mais aussi par d’éventuels acheteurs.
Une réécriture est aussi l’occasion de modifier la déclaration de copropriété pour la rendre conforme à la nouvelle réalité vécue dans cette copropriété, notamment concernant les animaux, les revêtements de planchers, la température dans les condos, etc.
C’est aussi l’occasion d’enrichir la déclaration de copropriété en y incluant par exemple une clause sur la location à court terme (ex : Airbnb), une clause concernant les odeurs et la fumée (notamment pour le cannabis, la cigarette et le vapotage), une clause concernant les bornes de recharges ou une clause pénale.
La réécriture sera aussi l’occasion d’évacuer les normes périmées, clarifier certaines clauses existantes et en préciser d’autres.
Il ne faut pas oublier que le conseil d’administration, qui doit s’assurer du respect de la déclaration de copropriété, verra son travail facilité une fois ce travail complété.
Autre avantage indéniable, votre copropriété sera plus attrayante pour les acheteurs qui s’y retrouveront beaucoup plus facilement à la lecture d’un document à jour, comprenant la nouvelle législation et le regroupement de tous les règlements de la copropriété votés au fil des années.
Conclusion
Les « vieilles » déclarations de copropriété sont souvent désuètes et ouvrent la porte à de nombreux conflits très coûteux en argent et en temps. Bien que procéder à une réécriture comporte un travail important de la part du conseil d’administration et peut représenter un certain coût pour les copropriétaires, il est indéniable que l’actualisation de la déclaration de copropriété permettra un meilleur fonctionnement de la copropriété et lui donnera sans nul doute une plus-value. Compte tenu de mon expérience dans ce domaine, je serai très heureux de vous accompagner dans un tel projet.
