Faire la différence entre une copropriété divise et une copropriété indivise
Le langage juridique n’est pas toujours facile à interpréter et les termes peuvent quelques fois porter à confusion. Bien des gens ont entendu parler de copropriété divise et de copropriété indivise sans pour autant pouvoir faire la différence entre les deux. C’est pourquoi nous faisons un bref survol des deux types de copropriété.
La copropriété divise
La copropriété divise est régie par les articles 1038 et suivants du Code civil du Québec. Le terme le dit, il y a une division physique de l’immeuble en plusieurs parties distinctes qu’on appelle des fractions. En langage courant, nous parlons alors de condos. Chaque propriétaire aura la propriété individuelle de sa fraction ou condo. La fraction est constituée d’une partie privative, d’une part indivise dans les parties communes (qu’on appelle quote-part dans les parties communes) et la plupart du temps, un droit exclusif dans certaines parties communes (qu’on appelle parties communes à usage restreint). Dans la déclaration de copropriété, le notaire va attribuer un numéro de lot cadastral à chaque fraction. Les copropriétaires n’ont pas le choix, ils doivent respecter la déclaration de copropriété qui est l’élément essentiel de la constitution de la copropriété divise. Cette même déclaration de copropriété va produire ses effets envers tous les copropriétaires, ses ayants cause, les tiers, le syndicat des copropriétaires et les locataires s’il y a lieu.
La copropriété indivise
La copropriété indivise est régie par les articles 1012 et suivants du Code civil du Québec. Cette forme de copropriété implique qu’il n’y a pas de division matérielle de l’immeuble donc sans cadastre distinct. C’est la grande différence avec la copropriété divise. Les propriétaires ont alors des droits indivis dans tout l’immeuble. Dans la plupart des cas, il y aura un seul numéro de lot cadastral pour tout l’immeuble et chaque propriétaire aura une quote-part dans l’immeuble, par exemple 25% pour chacun des quatre copropriétaires.
La convention d’indivision
Aucune déclaration de copropriété ou convention n’est obligatoire mais pour plus de protection, il est fortement recommandé de consulter votre notaire pour faire rédiger un contrat, qu’on appelle convention d’indivision. C’est dans ce document que vous pourrez prévoir les termes, conditions et obligations à respecter entre les copropriétaires, par exemple le paiement d’une partie des taxes foncières et l’obligation de payer certains travaux; en plus de circonscrire des notions propres à l’indivision notamment le droit de péremption, c’est-à-dire un droit de premier refus ou option d’achat en faveur des autres copropriétaires.
L'hypothèque entrecroisée
C’est également dans la convention d’indivision que l’on retrouve l’hypothèque entrecroisée. Il s’agit d’une garantie (ou protection) en faveur de chacun des copropriétaires, advenant que l’un d’entre eux ne respecte pas ses obligations aux termes de cette même convention. Votre notaire spécialiste en copropriété indivise pourra vous conseiller à cet égard.
La convention d’indivision peut même prévoir jusqu’à attribuer la jouissance exclusive d’une partie de l’immeuble à chaque copropriétaire. C’est ainsi qu’on peut définir le partage de l’occupation de l’immeuble à chaque copropriétaire, par exemple par l’attribution exclusive d’un logement, d’un espace de stationnement et d’une portion de la cour arrière.
Le financement de la copropriété indivise
En copropriété indivise, il est important de souligner que les créanciers hypothécaires sont réticents à prêter aux copropriétaires pour leurs parts indivises. Règle générale, seul la Caisse Desjardins ou la Banque Nationale du Canada vont accepter de prêter pour ce type de copropriété. On peut alors se demander si le pouvoir de négociation pour obtenir un taux d’intérêt plus avantageux peut être affecté ou diminué?
Pour répondre à vos questions ou pour vous guider dans un choix plutôt qu’un autre, Me Benoit Prud’Homme et toute l’équipe de Novallier sont là pour vous aider à voir clair dans ces deux types de copropriété. N’hésitez pas à vous adresser à nous.
