Ce qu’une réécriture permet de régler
Les conflits de copropriété se ressemblent d’un immeuble à l’autre. Ils viennent presque toujours du même endroit : une déclaration qui ne dit rien sur la question.
La location à court terme
Au Québec, louer une unité à des touristes pour 31 jours ou moins — la location de type Airbnb — fait de votre logement un établissement d’hébergement touristique, qui doit être enregistré auprès du gouvernement. Et la demande d’enregistrement doit être accompagnée soit des dispositions de votre déclaration qui permettent cette location, soit de l’autorisation du syndicat. Si votre déclaration est muette, c’est donc votre conseil d’administration qui tranche, dossier par dossier.
Ce qui change le 1er septembre 2026 : ce consentement du syndicat devra être renouvelé chaque année, et non plus donné une seule fois. Toute copropriété a intérêt à savoir ce qu’elle signe — et selon quelles règles — avant cette date.
La vraie ligne de partage n’est pas « permis ou interdit ». C’est ce que dit déjà votre déclaration. Si elle est muette, ou simplement résidentielle, le syndicat peut encadrer la location par un règlement adopté à la majorité des voix exprimées en assemblée. Mais si elle autorise expressément la location à court terme, y revenir exige de changer la vocation de l’immeuble — presque l’unanimité. Des syndicats l’ont appris à leurs dépens, après avoir voté une interdiction ensuite déclarée sans effet.
La rédaction fait le reste. Une clause qui parle seulement de « location » laisse une porte ouverte; une clause qui vise l’occupation répétée par des occupants différents, interdit la promotion sur les plateformes, fixe une durée minimale et prévoit une pénalité, ferme le dossier. À retenir aussi : le règlement n’est opposable au locataire que si on lui en a remis un exemplaire, et le copropriétaire répond des sous-locations faites par son locataire.
Les animaux
C’est le classique des chicanes de copropriété — et l’endroit où les syndicats se trompent le plus souvent. Beaucoup d’immeubles ont voté une interdiction d’animaux en assemblée et l’ont inscrite au règlement de l’immeuble. Or une interdiction inscrite là est fragile : pour tenir, une restriction de cette ampleur doit se rattacher à la vocation même de l’immeuble, ce qui la place ailleurs dans le document, avec une majorité plus exigeante. Beaucoup de syndicats vivent donc avec une règle qu’ils croient applicable et qui ne l’est pas.
Une déclaration à jour remplace l’interdiction fragile par un encadrement qui tient : le nombre d’animaux par unité, une limite de taille, la déclaration de l’animal au conseil, les règles dans les parties communes, et une procédure de retrait en cas de nuisance répétée — avec avis, délai pour corriger et constat objectif, jamais un retrait automatique sur simple plainte. Et une exception pour les chiens-guides et les chiens d’assistance : une interdiction muette sur ce point expose le syndicat à une plainte en discrimination.
Les planchers et le bruit
Un copropriétaire remplace son tapis par du bois franc ou du flottant. Le voisin du dessous entend soudainement des pas qu’il n’entendait pas. C’est l’un des litiges les plus fréquents en copropriété, et il a une cause technique précise : le Code de construction fixe des exigences pour les bruits aériens — les voix, la télévision — mais aucune exigence minimale pour les bruits d’impact, ceux des pas et des objets qui tombent. C’est exactement le vide que la déclaration doit combler. Si elle ne dit rien, il n’y a pas de norme à faire respecter.
Une déclaration à jour exige l’autorisation écrite du conseil avant tout changement de revêtement de sol; impose que le nouveau revêtement offre une performance acoustique au moins égale à celle d’origine; fixe une norme d’insonorisation, la méthode de mesure et qui paie le test; rend la membrane acoustique obligatoire; met la preuve de conformité à la charge du copropriétaire, pas du syndicat; et prévoit la remise en état à ses frais si les travaux ont été faits sans autorisation.
À savoir : la dalle qui porte le plancher est généralement une partie commune, alors que le revêtement posé dessus appartient au copropriétaire. Ça ne le rend pas libre pour autant — son choix affecte le confort de tout l’immeuble.
La fumée, le cannabis et le vapotage
Dans les aires communes, il n’y a rien à voter : la loi québécoise interdit déjà de fumer — tabac, cannabis et cigarette électronique — dans les aires communes de tout immeuble d’habitation de deux logements et plus. La vraie question porte sur les unités. La fumée passe d’un logement à l’autre, et un syndicat qui n’a rien prévu n’a aucune prise.
Beaucoup de syndicats croient qu’interdire de fumer dans les unités exigerait une majorité écrasante, parce que ça toucherait la vocation de l’immeuble. Ce n’est pas le cas : les tribunaux québécois ont retenu qu’un règlement sans fumée prolonge la vocation résidentielle au lieu de la changer. Il s’adopte donc à la majorité des voix exprimées en assemblée. Et il n’existe pas de droit acquis à fumer chez soi : le copropriétaire qui fumait déjà n’est pas à l’abri du nouveau règlement.
Un mot sur la culture du cannabis : elle est interdite au Québec, même pour un seul plant et même chez soi. Une clause de la déclaration n’ajoute rien à l’interdiction, mais elle donne au syndicat un moyen d’agir lui-même, sans dépendre d’une poursuite de l’État.
Les bornes de recharge
La demande arrive, le conseil ne sait pas quoi répondre, et la déclaration est muette. Premier point à savoir, parce que le contraire circule beaucoup : il n’existe aucun « droit à la prise » au Québec. Un copropriétaire ne peut pas exiger d’installer une borne.
Tout dépend ensuite du statut de la case de stationnement. Le plus souvent, c’est une partie commune à usage restreint : les travaux touchent alors les parties communes, et l’autorisation passe par l’assemblée, aux trois quarts des voix. Même à l’intérieur d’une unité, il faut généralement percer un mur ou une dalle — donc des parties communes.
La clause la plus utile est celle qui délègue au conseil d’administration le pouvoir d’autoriser les installations au fur et à mesure des demandes : sans elle, il faut reconvoquer une assemblée chaque fois qu’un copropriétaire achète une voiture électrique. Restent les questions que quelqu’un devra trancher un jour : qui paie l’installation, qui paie l’électricité consommée, qui entretient, ce qu’il advient de la borne quand l’unité se vend, et ce que la capacité électrique de l’immeuble permet réellement.
La clause pénale
Une déclaration peut prévoir une pénalité pour celui qui ne respecte pas les règles. Encore faut-il qu’elle soit rédigée correctement, et placée au bon endroit dans le document.
Deux pièges. L’emplacement d’abord : depuis 2020, une clause pénale fait partie de l’acte constitutif, même si elle avait été écrite dans le règlement de l’immeuble. La modifier n’exige donc plus une majorité simple, mais les trois quarts des voix — ce que beaucoup de syndicats ignorent. La formulation ensuite : une clause qui permet de pénaliser « par avis transmis » plutôt que « par infraction constatée » ne donne pas du tout le même résultat. Dans une affaire réelle, cette seule nuance a réduit les pénalités réclamées de plusieurs dizaines de milliers de dollars à quelques centaines.
